Распространённые схемы фиктивного оформления права на землю под недостроем

Несмотря на прямой запрет закона, на практике недобросовестные лица иногда пытаются обойти установленные ограничения. Ниже рассмотрены наиболее характерные лазейки и схемы, используемые для фиктивного оформления земли при наличии лишь фундамента или другого недостроя:

Злоупотребление правом через ошибочное применение ст. 39.20 ЗК РФ. Эта схема заключается в том, что арендатор, построивший только фундамент или иной ОНС, подаёт заявление в местную администрацию о предоставлении ему участка в собственность как собственнику объекта недвижимости. Он ссылается на ст. 39.20 ЗК РФ, утверждая, что раз объект зарегистрирован в ЕГРН, то это недвижимость, дающая право выкупа. Неосведомленные или сговорчивые чиновники могут удовлетворить такое заявление, не вникая, что объект незавершённый. В результате издаётся постановление администрации о передаче участка без торгов, и заключается договор купли-продажи земли. Фактически же это противоречит закону, поскольку недострой не равнозначен зданию, эксплуатируемому по назначению regionservice.com. Тем не менее, до вмешательства надзорных органов подобные сделки порой проходят регистрацию.
Возведение минимального строения для вида. Ещё одна схема – строительство на участке вспомогательных или неполноценных сооружений под видом выполнения условий договора. Например, вместо запланированного крупного объекта (торгового центра, стоянки и т.п.) застройщик возводит маленькое строение – сторожку, склад, ограждение, либо только фундамент с низкой степенью готовности – но регистрирует его как объект недвижимости с высокой степенью готовности (80–90%). Затем он обращается за выкупом участка, утверждая, что необходимые объекты построены. В одном из реальных случаев арендатор получил землю под предлогом наличия двух контрольно-пропускных пунктов готовностью ~90% на участке для автостоянки regionservice.com regionservice.com. После оформления земли в собственность эти постройки были тут же снесены как ненужные regionservice.com. Цель достигнута – большой участок оказался приватизирован практически бесплатно, хотя целевое назначение (строительство стоянки) выполнено не было regionservice.com. Верховный Суд квалифицирует такие действия как злоупотребление: возведение лишь вспомогательного объекта без основного не достигает цели договора аренды и не даёт права на приватизацию regionservice.com.
Умышленное завышение площади участка под недострой. Данная махинация часто сопутствует предыдущим. Застройщик, имеющий на участке небольшой недостроенный объект, добивается приватизации всего участка целиком, даже если его площадь намного превышает потребную для эксплуатации объекта. Например, участок может быть в сотни раз больше фундамента, что явно несоразмерно regionservice.com. После оформления собственности владелец может разделить землю на части и выгодно продать их под другие цели. Закон же требует, чтобы площадь приобретаемого участка соответствовала размерам объекта недвижимости и необходимой территории для его обслуживания regionservice.com regionservice.com. Выкуп большого надела ради крохотного строения – верный признак фиктивности схемы.
Использование подложных документов и пробелы учета. Некоторые злоумышленники идут на подлог документов: фальсифицируют документы о вводе объекта в эксплуатацию или о его характеристиках. Например, могут представить фиктивный акт ввода (якобы здание введено, хотя на месте лишь фундамент) или выдать недостроенное строение за временное, не требующее ввода. Однако проверить факт эксплуатации довольно легко, и такие грубые фальсификации – редкость, чреватая уголовной ответственностью. Чаще встречается сокрытие информации: застройщик может не уведомить органы власти о том, что построен лишь фундамент, и предоставить техплан с указанием процента готовности, надеясь, что в решении о выкупе этот нюанс упустят. Также возможно, что кадастровый инженер укажет в документах завышенную степень готовности или классифицирует объект как отдельное сооружение. Например, фундамент могли бы попытаться оформить как “сооружение” (инженерное) вместо здания, хотя подобная переквалификация вряд ли устоит при проверке. В любом случае, такие махинации противозаконны, и их успех возможен только при халатности или соучастии должностных лиц.
Обход аукциона через фиктивные торги. Ещё одна схема – попытаться провести формальный аукцион подставными участниками, чтобы узаконить сделку. Поскольку закон требует торги для продажи земли без оснований для льготы, администрация может назначить аукцион, но сделать условия заведомо выгодными для текущего арендатора (например, поставить низкую цену, короткий срок подачи заявок и т.п.). Если на торги заявится только он, участок продадут ему как единственному участнику по минимальной цене. Хотя формально требования закона соблюдены (аукцион состоялся), по сути это был обход запрета на льготную продажу. Если выяснится, что другие участники не могли реально конкурировать или аукцион имел признаки фиктивности, сделка также может быть оспорена как совершенная в обход закона.

Все указанные схемы направлены на досрочное или неправомерное приобретение земли, когда нет главного основания – завершённого капитального строения. Их успешная реализация, как правило, возможна только при участии (или бездействии) лиц, ответственных за контроль в сфере землепользования и регистрации.

Участники недобросовестной регистрации и их роль

Для осуществления описанных фиктивных схем обычно вовлечены несколько групп участников, которые своим действием или бездействием способствуют незаконной приватизации участка:

Сам заявитель (арендатор/застройщик). Разумеется, инициатором большинства схем выступает сам заинтересованный владелец недостроя. Он может предоставить вводящую в заблуждение информацию чиновникам, скрыть фактическое состояние стройки, давить на скорость принятия решения. Иногда такие лица используют связи или коррупционные методы, чтобы склонить всех участников процесса в свою пользу. Хотя формально приобретатель выступает добросовестным стороной сделки (покупателем земли), при доказанности его инициативы в нарушении закона он может лишиться не только участка, но и понести расходы (например, не получить обратно в полном объёме уплаченную за землю сумму, если деньги ушли в бюджет по ничтожной сделке). Если же будет выявлен сговор и коррупция, то и сам предприниматель может быть привлечён к ответственности (например, за дачу взятки должностному лицу).

Кадастровые инженеры. Эти специалисты отвечают за подготовку технического плана объекта для постановки на кадастровый учёт. Недобросовестный кадастровый инженер может исказить характеристики ОНС: указать степень готовности близкую к завершению, неправильно отразить назначение объекта или границы занимаемой им площади. Например, инженер может подготовить техплан, где фундамент описан как нежилое сооружение с высоким процентом готовности, что создаёт видимость значимости объекта. Также именно инженер формирует сведения, необходимые для регистрации – если он включает недостоверную информацию (по сговору с застройщиком), это закладывает основу для дальнейшей незаконной регистрации. Действия такого инженера нарушают закон «О кадастровой деятельности» и могут привести к административной или уголовной ответственности, включая отзыв квалификационного аттестата.

Чиновники органов власти (муниципалитетов). Ключевая роль часто принадлежит должностным лицам местной администрации, ведающим распоряжением земельными участками. Их решение о продаже участка является основанием для регистрации права собственности. Если чиновник умышленно (или по некомпетентности) издаёт постановление о предоставлении участка собственнику недостроя, он тем самым нарушает требования ЗК РФ. В некоторых случаях речь идёт о коррупционном сговоре – чиновник получает выгоду (взятку, либо аффилированность с приобретателем) и сознательно обходят торги. Либо имеет место давление “в интересах инвестора”, когда местная власть стремится любой ценой закрепить за ним землю. Ответственность чиновников может наступать по ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий) или ст. 285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями), если доказано, что сделка нанесла ущерб публичным интересам. Даже без уголовного преследования, такие решения обычно оспариваются прокурором, а сам чиновник может быть привлечён к дисциплинарной ответственности и уволен.

Специалисты органов регистрации прав (Росреестра). Регистраторы Росреестра выполняют техническую функцию – проверяют представленные для регистрации документы и вносят сведения в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Формально, если им подан надлежащим образом оформленный пакет (постановление администрации о предоставлении участка, договор купли-продажи, кадастровый паспорт и пр.), они не уполномочены оценивать экономическую целесообразность или полноту строительства. Однако при наличии явных противоречий закону (например, указание на ОНС как на основание выкупа в документах) регистратор должен приостановить регистрацию и запросить разъяснения либо отказать. В недобросовестной схеме работники Росреестра могут закрыть глаза на несоответствия или действовать в сговоре, оперативно регистрируя право собственности, пока не поступил протест. Если будет установлено, что сотрудник Росреестра умышленно зарегистрировал заведомо незаконную сделку (например, зная об отсутствии оснований для приватизации), ему может грозить дисциплинарная ответственность вплоть до увольнения. В экстремальных случаях, при доказанном коррупционном мотиве, его действия могут быть квалифицированы как содействие в мошенничестве или должностное преступление.

Возможные нарушения закона, их последствия и оспаривание сделок

Нарушения норм Земельного и Градостроительного кодексов. Фиктивное оформление земли под ОНС, как правило, сопряжено с нарушением сразу нескольких законов. Во-первых, это нарушение требований Земельного кодекса: продажа участка без проведения торгов при отсутствии законного основания (объекта, пригодного к эксплуатации) прямо противоречит ст. 39.20 ЗК РФ. Такая сделка по Гражданскому кодексу РФ является ничтожной (ст. 168 ГК РФ: сделка, не соответствующая требованию закона, если закон не устанавливает иных последствий). Во-вторых, нарушение условий договора аренды и градостроительных регламентов – несоответствие постройки проектной документации, невыполнение в срок – может трактоваться как нецелевое использование земельного участка. Это влечёт возможность изъятия участка у арендатора (ст. 45 ЗК РФ, ст. 279 ГК РФ для случая расторжения аренды и освобождения земельного участка). Также нарушены могут быть нормы ГрК РФ о порядке строительства: если объект не введён, но используется для обретения прав на землю, это обход градостроительных процедур.

Административная и уголовная ответственность. Участники недобросовестной схемы могут понести ответственность:

Должностные лица администрации – за неправомерное распоряжение муниципальной собственностью. Прокуратура в таких случаях часто инициирует проверку на наличие признаков правонарушений. Возможна ответственность по ст. 7.32 КоАП РФ (нарушение порядка предоставления земельных участков), которая влечёт штраф и аннулирование незаконных актов. Если же выявлен умысел и корыстная заинтересованность, материалов проверки могут быть направлены в следственные органы: действия чиновника квалифицируются как превышение полномочий или взятка (ст. 286, 290 УК РФ).
Кадастровый инженер – несёт ответственность по закону о кадастровой деятельности. За внесение заведомо ложных сведений в технический план и межевой план ему грозит аннулирование аттестата и штрафы. В случае сговора с целью мошенничества действия инженера могут рассматриваться как соучастие в преступлении (например, в мошенничестве с землёй, ст. 159 УК РФ, либо служебный подлог, ст. 292 УК РФ, если он являлся должностным лицом).
Собственник-недостройщик – помимо риска потерять участок, может столкнуться с требованием снести самовольную постройку (если суд признает объект таковой). Кроме того, если доказан его активный роль в коррупционной схеме, ему грозит ответственность за дачу взятки (ст. 291 УК РФ) либо за соучастие в злоупотреблении полномочиями. В гражданско-правовом плане, после признания сделки ничтожной, приобретатель обязан вернуть земельный участок муниципалитету, а уплаченные им деньги могут быть возвращены за вычетом различных издержек. Если к моменту выявления нарушения он успел перепродать участок, дальнейшие сделки также могут быть аннулированы, что приводит к цепочке судебных споров с другими лицами.
Специалисты Росреестра – в случае умышленного нарушения регламентов и регистрации незаконной сделки несут дисциплинарную ответственность (увольнение, лишение премий и т.п.). Если их действия были частью коррупционной схемы, в теории возможно привлечение за служебный подлог (внесение заведомо ложных сведений в реестр, ст. 292 УК РФ) или соучастие во взяточничестве. Однако на практике чаще ограничиваются служебными проверками и кадровыми решениями, поскольку прямой умысел доказать сложно – работники обычно ссылаются на предоставление полного комплекта документов и отсутствие явных оснований для отказа.

Оспаривание незаконных сделок и регистрационных записей. Выявив факт неправомерной приватизации участка под ОНС, прокурор или иной уполномоченный орган (например, Росреестр, если ошибка обнаружилась в ходе контроля) вправе обратиться в суд. Исковые требования обычно включают:

Признание недействительными постановления администрации и договора купли-продажи земельного участка.
Прекращение права собственности незаконного приобретателя на земельный участок.
Аннулирование записей в ЕГРН о регистрации права и, при необходимости, о выделе (разделе) участка, если он успел быть разделён на частиregionservice.com regionservice.com.
Возврат участка в публичную собственность, то есть применение последствий недействительности ничтожной сделки – реального возврата недвижимости первоначальному собственнику (муниципалитету)regionservice.com.

Суды, рассмотрев доказательства, как правило, становятся на сторону истца (прокурора), если подтверждено, что на момент сделки на участке не было пригодного к эксплуатации здания. В частности, Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики №2 за 2024 год дал однозначную оценку подобным ситуациямregionservice.com. Он указал, что нижестоящие суды не должны расширительно толковать закон в пользу недостроев. В случае с незаконной приватизацией земли под ОНС Верховный Суд отменил решения трех инстанций, которые первоначально отказали прокурору, и подчеркнул следующие правовые позиции:

Право на выкуп без торгов имеет только собственник завершённого объекта. Наличие на участке зарегистрированных объектов незавершённого строительства не создаёт оснований для передачи участка в собственность без аукционаregionservice.com. Иное противоречит ст. 39.20 ЗК РФ и подрывает смысл требований о целевом использовании земли.
Целевое назначение участка должно быть соблюдено. Исключительное право приватизации возникает лишь при достижении цели, ради которой земля предоставлялась в арендуregionservice.com. Если на участок планировалось строительство определённого капитального объекта, то возведение чего-либо иного (или незавершение строительства) не даёт основания для приватизацииregionservice.com. Проще говоря, не построив основной объект, арендатор теряет льготу на выкуп землиregionservice.com.
Несоразмерность постройки и площади участка недопустима. Размер приватизируемого участка должен коррелировать с размерами и потребностями объекта недвижимости, расположенного на нёмregionservice.com. Верховный Суд особо отметил, что предоставление в частную собственность чрезмерно большого участка под мелким строением нарушает права публичного собственника и может свидетельствовать о злоупотребленииregionservice.com. В таких случаях продажа земли тоже признаётся незаконной.

Эти выводы регулярно подтверждаются судебной практикой. Например, ещё в 2018 году ВС РФ указал, что наличие лишь вспомогательного объекта (без основного) исключает приватизацию участка, поскольку цель аренды не выполненаregionservice.com. В 2019 году в другом деле отмечено, что разрушение (утрата) здания лишает собственника права требовать выкуп земли, ведь объект не используется по назначениюregionservice.com. Арбитражные суды также придерживаются позиции о соразмерности: попытки купить всю предоставленную ранее под застройку землю, когда построена только её малая часть, пресекаются в судебном порядкеregionservice.com.

Последствия признания сделки недействительной. Когда суд удовлетворяет требование об отмене регистрации и возврате участка, наступает ряд последствий:

Записи в ЕГРН о праве собственности на землю у прежнего покупателя погашаются. Право муниципальной собственности восстанавливается. Если участок был разделён или перепродан, все последующие записи также аннулируются как производные от ничтожной сделки.
Договор купли-продажи земли считается недействительным с момента заключения. Соответственно, стороны должны вернуть всё полученное: муниципалитет возвращает покупателю уплаченную сумму (если таковая была), а покупатель возвращает участок (что выражается в государственной регистрации обратного перехода права).
Недостроенный объект остаётся в собственности у лица, которое его построило (его права на ОНС как объект недвижимости сами по себе могут сохраняться, если признавались отдельно). Однако теперь этот ОНС находится на чужой (муниципальной) земле без оформленного права пользования. Это вынуждает его владельца либо обратиться за оформлением аренды заново (на общих основаниях, возможно через торги), либо убрать свой недострой. На практике, администрация нередко ставит условием либо достройку объекта с заключением нового договора аренды, либо вывоз материалов и освобождение земли. Если фундамент признается самовольной постройкой (например, потому что разрешение на строительство утратило силу), то возможен иск муниципалитета о сносе этого недостроя за счёт нарушителя.

Превентивная роль прокуратуры и Росреестра. Следует отметить, что органы прокуратуры сейчас достаточно активно проверяют сделки по земельным участкам на предмет подобных злоупотреблений. Поводом может служить резонансная информация, жалоба жителей, либо выборочная сверка сделок, где в качестве основания фигурирует ОНС. Росреестр со своей стороны, обнаружив подозрительную регистрацию (например, объект незавершённый, а участок оформлен в собственность без торгов), может вынести предостережение или обратиться в суд с требованием устранить нарушения. В некоторых случаях удаётся на административной стадии отменить незаконный акт предоставления земли (через протест прокуратуры), не доводя до суда – тогда регистрация права просто не будет осуществлена. Тем не менее, если право уже зарегистрировано, единственный способ защитить публичный интерес – судебное разбирательство.

Заключение

Вывод: оформление права собственности на земельный участок при отсутствии завершённого капитального строения, но наличии зарегистрированного объекта незавершённого строительства, в общем случае не допускается действующим законодательством. Земельный кодекс РФ (ст. 39.20) устанавливает, что только эксплуатируемые здания и сооружения дают исключительное право приватизации участкаregionservice.com. Градостроительные нормы требуют завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию для использования земли по назначениюkachkin.ru. Любые попытки “перехитрить” закон, оформляя участок под фундаментом или недостроем, противоречат принципам целевого использования земли и рассматриваются как незаконные. Закон допускает лишь временную аренду для достройки ОНС, но не его выкуп без торговkachkin.ru regionservice.com.

Нарушения в этой сфере чреваты признанием сделки ничтожной, потерей участка для приобретателя и ответственностью для участников схемы. Судебная практика (включая позиции Верховного Суда РФ) однозначно стоит на страже публичных интересов, регулярно отменяя сомнительные сделки с землёй под недостроямиregionservice.com. В современных условиях схема с “фиктивным фундаментом” стала рискованной и прогнозируемо провальной: контролирующие органы обладают достаточными инструментами, чтобы выявить отсутствие законных оснований и вернуть участок государству. Застройщику, желающему получить землю в собственность, надлежит идти по легитимному пути – завершать начатое строительство и вводить объект в эксплуатацию. Только тогда цель предоставления земельного участка будет достигнута, и право на землю сможет быть оформлено законно и безспорно.

Источники законодательства и практики: статьи 39.20, 39.6, 39.8, 42 ЗК РФ; статьи 1 (п.10), 51, 55 ГрК РФ; Федеральный закон №218-ФЗ; разъяснения ВС РФ и обзоры судебной практики №2 (2024)regionservice.com regionservice.com; Пленум ВС РФ №10/22 (2010)mosoblreg.ru и др. Все указанные нормативные акты и судебные решения единогласно подтверждают: объект незавершённого строительства не может служить основанием для обхода установленного порядка приватизации земельных участков